Mietwertgutachten

 Wann wird ein Mietwertgutachten benötigt?

Der Mietwert einer Immobilie ist Beurteilungsgrundlage für die Mietwertermittlung, für Mietvereinbarungen, sowie für den Ansatz kalkulatorischer Kosten bei gewerblicher oder freiberuflicher Eigennutzung von Räumen. Mietwerte benötigen auch Gemeinden, die eine Zweitwohnungssteuer erheben. Beurteilungsgrundlage für eine Mietpreisüberhöhung nach dem Wirtschaftsstrafgesetz ist allerdings nicht der Mietwert, sondern die ortsübliche Vergleichsmiete, die mit dem Mietwert oft nicht übereinstimmt.

Der Mietwert kann definiert werden als der nachhaltig am Markt zu erzielende Mietpreis für Räume. Dabei wird vorausgesetzt, dass Informationssymmetrie beider Parteien und Entscheidungsalternativen bestehen. Im Sinne des Bewertungsgesetzes ergibt sich der Nutzwert von Räumen (=Mietwert) aus den üblichen Mittelpreisen am Verbrauchsort. Der Mietwert ist im Wesentlichen abhängig von der Lage der Räume, deren Zustand, der vorhandenen Ausstattung und der Raumaufteilung. Bei Mietwohnungen entspricht der Mietwert dem Wohnwert, bei Gewerberäumen dem Nutzungswert der Räume.

Mietbegriffe

Nettokaltmiete:

Bei den weiteren Untersuchungen wird ein Mietbegriff zugrunde gelegt, welcher die Betriebskosten nach § 27 der II. Berechnungsverordnung (II. BV) nicht enthält, nachfolgend im Gutachten als Nettokaltmiete bezeichnet. Es ist das Entgelt, das alleine als Gegenleistung für den Gebrauch der Mietsache selbst zu zahlen ist.

Branchenübliche Miete, platzübliche Miete

Diese Begriffe haben nur im Zusammenhang mit gewerblichen Mietverhältnissen eine Bedeutung. Branchenüblich kann z.B. eine Miete für Lagereinrichtungen sein. Eine platzübliche Miete oder Platzmiete ist eine Miete die üblicherweise einheitlich von Vermietern gefordert wird, z.B. an einer bestimmte Straße, einem bestimmten Platz, zudem für einen bestimmten Bereich oder eine bestimmte Straßenseite. Das können auch Durchschnittsmieten für ein abgegrenztes Einkaufszentrum sein.

üblich, ortsüblich, marktüblich

Der Begriff der Üblichkeit stellt einen unbestimmten Rechtsbegriff dar, der wirtschaftlich als ein Durchschnittswert zu verstehen ist und technisch durch statistische Mittelwerte ausgedrückt werden kann. Um auf eine Üblichkeit schließen zu können, wird eine bestimmte Datenmenge benötigt. Beziehen sich diese Daten auf einen geographisch genau abgegrenzten Bereich, so spricht man vom „Ortsüblichen“. Wenn außerdem die Verhältnisse, die genau zum Zeitpunkt der Betrachtung vorlagen zu untersuchen sind, so ist darunter das „Marktübliche“ zu verstehen. „Marktüblich“ und „ortsüblich“ sind keine sich gegenseitig zwangsläufig ausschließenden, sondern ergänzende Begriffe.

Neumiete / Bestandsmiete

Unter Neumieten versteht man Mietpreise, die zwischen Vermieter und Mieter erstmals vereinbart wurden. Wird bei einem bestehenden Mietverhältnis während der Vertragslaufzeit die Miete geändert (i.d.R. erhöht), handelt es sich bei der geänderten Miete um eine Bestandsmiete. 

Staffelmiete

Bei einer Staffelmietvereinbarung ist die zukünftige Mietpreisentwicklung von vornherein festgelegt. Die Höhe der Miete und Zeitpunkt der Anpassung sind eindeutig geregelt. 

Umsatzmiete, Indexmiete

Bei der Umsatzmiete (gelegentlich im Einzelhandel, oftmals bei Pachtverträgen mit brauereigebundenen Gaststätten) wird die Höhe der Mietzahlung prozentual vom realisierten Umsatz abhängig gemacht, wobei ein vereinbarter Sockelbetrag üblich ist. 

Die Indexmiete (Wertsicherungsvereinbarung im gewerblichen Bereich) ist von einer bestimmten, vertragliche vereinbarten Entwicklung einer statistisch ermittelten Messzahl abhängig (i.d.R. Preisindex der Lebenshaltung einer bestimmten Personengruppe).